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对房地产建筑贝博赞助西甲广告营销的监管思考

更新时间:2015-08-10 16:42


  近年来,建筑贝博赞助西甲成为房地产市场一种重要的广告营销手段,其微缩实体的立体形象特征尤为吸引消费者。但是,部分建筑贝博赞助西甲在房地产市场广告营销过程中,存在虚构、虚假、夸大宣传现象,侵犯了购房者的合法权益。对工商部门来说,加强对建筑贝博赞助西甲广告的规范和监管,有利于促进房地产市场广告健康、有序发展,促进商品房交易公平诚信。
  一、建筑贝博赞助西甲广告营销存在的主要问题
  一是美化灯光效果。为了突出建筑贝博赞助西甲的美化效果,在建筑贝博赞助西甲内的建筑物、路面故意增加一些灯光装置,如微缩的高档路灯、指示灯、信号灯、美光灯等,成为大多数建筑贝博赞助西甲必不可少的组成部分。这些起到美化作用的灯光装置,在实际的小区中并不存在,就连小区内照明的路灯,也不可能有建筑贝博赞助西甲设计的效果。这样就对购房者形成了一种错误的视觉冲击。
  二是虚构小区组成。从调查来看,虚构小区绿化是最普遍的现象。对于这些小区虚构的组成部分,房地产开发商往往以应由小区物管负责为由推诿责任,而不在交房时配套,或者通过降低标准、缩小面积等方式偷工减料。
  三是擅改建筑规划。由于城市规划的位置与房价息息相关,为了欺骗购房者,一些房地产开发商擅自改变城市建筑规划,将结构不合理的房屋建筑架构改成较为方正的结构,或者增加一些并不存在的城市建筑,如小区出入道路及周边道路等。
  四是夸大配套功能。对购房者来说,周边市场、超市、学校、医院甚至政府机构,都是购房时要考虑的重要因素。一些房地产开发企业正是抓住购房者的这一心理,在建筑贝博赞助西甲中夸大配套功能,如将小卖部夸大为超市,将门诊夸大为医院,还有的则将小区周边的土包和小溪夸大为“背山面水”。
  五是存在“霸王条款”。为了规避自身责任,在建筑贝博赞助西甲的适当位置,房地产开发企业往往会标注“此模块不作为合同组成部分”、“城市规划以相关部门核定为准”等免责字样,这属于“霸王条款”。
  二、建筑贝博赞助西甲广告监管存在的难点
  一是概念界定不清。尽管建筑贝博赞助西甲是房地产开发企业广告营销的重要手段,但是对工商部门来说,建筑贝博赞助西甲这一概念还较为陌生,是将建筑贝博赞助西甲界定为广告,还是界定为广告营销行为,在执法中难以把握。
  二是法律规定缺失。《广告法》第九条规定:“广告中对商品的性能、产地、用途、质量、价格、生产者、有效期限、允诺或者对服务的内容、形式、质量、价格、允诺有表示的,应当清楚、明白。”但作为建筑贝博赞助西甲的设置者,房地产开发企业是否属于广告主,执法实践中不好界定。同时,建筑贝博赞助西甲本身也具有一定的特殊性,其发挥出的广告作用更多的是具有实物样品的特性。而建筑贝博赞助西甲这一宣传形式,也超越了《反不正当竞争法》第九条“经营者不得利用广告或者其他方法,对商品的质量、制作成分、性能、用途、生产者、有效期限、产地等作引人误解的虚假宣传”的规定,给工商部门法律适用造成困难。
  三是事前介入难度大。对工商部门来说,备案登记是履行广告监管职能的重要手段,但是基于建筑贝博赞助西甲的立体表现,只能采取拍照、录像等方式予以备案,往往拍照和录像又有不能全景展示的技术局限,给工商部门备案监管带来困难。
  四是执法监管阻力大。由于技术、材料限制,一旦建筑贝博赞助西甲成型,要改动就非常困难,加上一个建筑贝博赞助西甲的设计制作成本较高,工商部门对虚假宣传等违法行为责任改正的阻力大,要求严禁广告营销的难度更大。而且在调查取证方面,因为建筑贝博赞助西甲构造复杂,证据固定困难,对工商执法人员的书证、物证取证能力提出了更高要求。
  三、加强对建筑贝博赞助西甲广告监管的对策
  一是要加强调查研究。在房地产广告监管方面,工商部门积累了丰富的监管经验,但在建筑贝博赞助西甲监管上,还属于空白地带。一方面是因为建筑贝博赞助西甲还没有引起基层工商部门的关注和重视;另一方面是因为对建筑贝博赞助西甲的研究还很少,导致概念不清。在这种情况下,要加强对建筑贝博赞助西甲这一广告营销方式的深入研究,科学掌握建筑贝博赞助西甲的营销形式、存在问题和深层次影响,为执法监管提供基础支撑。
  二是要完善法律依据。《消费者权益保护法》第二十二条规定:“经营者以广告、产品说明、实物样品或者其他方式表明商品或者服务的质量状况的,应当保证其提供的商品或者服务的实际质量与表明的质量状况相符。”但是建筑贝博赞助西甲这样一种微缩的样品形式,其存在的诸多问题与质量往往并没有太大的关系。而样品、样板、贝博app体育等广告宣传形式,正是《广告法》、《反不正当竞争法》中没有涉及的。因此建议立法机关修订完善相关法律法规,为工商部门履职提供依据。
  三是创新备案形式。为了适应信息化建设的需要,各地工商部门可实行电子备案登记,一方面进一步降低备案登记成本,另一方面有效提升工商部门的广告备案水平。特别是针对建筑贝博赞助西甲,创新开展电子备案,可以较好地解决拍照和录像的技术局限问题。针对建筑贝博赞助西甲,各地应建立相应的电子资料库,并适时通过移动执法工具进行核查。
  四是严格执法监管。对建筑贝博赞助西甲广告营销存在的虚假宣传、夸大宣传、“霸王条款”等违法行为,工商部门应加大执法力度,严厉查处违法行为。对于已经侵犯购房者权益、造成较大社会影响的房地产开发企业,工商部门一方面要切实维护购房者的合法权益;另一方面也要从严、从快、从重处罚,并加强媒体曝光,增加房地产开发企业的违法成本。
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